viernes, 15 de noviembre de 2019

EL CRECIMIENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL


El recorrido comienza en la década de 1930, cuando se manifiesta un impulso inusitado de la actividad, y finaliza a principios de los años ochenta marcando un retroceso y el comienzo de la mayor crisis de su historia. La ciudad atravesaría diversos periodos: La evolución histórica desde la predilección de las familias aristocráticas porteñas a instalar sus villas de veraneo (Belle Epoque), pasando a una apertura hacia las nuevas capas medias (1930-1960) y, más tarde, al advenimiento de las masas en vacaciones (1960-1980).


Antigua foto del saladero vista desde la loma de Santa Cecilia. circa 1874. Año de la fundación. Imagen enviada por Carlos Alberto de Ada  para Fotos de Familia del Diario La Capital
Arroyo Las Chacras c.1887. Notese las manzanas vacias en el area centrica cercana al arroyo. Imagen gentileza Pasqualino Marchese.
Vista parcial de la zona centrica de la ciudad cerca del Arroyo Las Chacras. Coleccion Gotta. Año 1890. Imagen gentileza Ignacio Iriarte para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista panoramica de la costa de Mar del Plata y un solitario Hotel Saint James. Año 1905. Imagen enviada por Jorge Ungaro para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea del faro cuando la zona aún presentaba un paisaje desértico. Postal enviada por Jorge Ungaro para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de la costa de Mar del Plata en la década del 20. Imagen enviada por Jose Alberto Lago para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista Aerea de Mar del Plata,Febrero de 1920. Archivo General de la Nación. Imagen enviada por Ignacio Iriarte para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de Mar del Plata en la década del 20. Imagen enviada por Roque Martinez para Fotos de Familia Diario La Capital
Vista aérea de “Playa Bristol” tomada hacia 1925, los autores fueron Enrique Broszeit y Juan Bautista Borra. Enviada por Enrique Mario Palacio a Fotos de Familia Diario La Capital
Vista aérea de “Playa La Perla” tomada hacia 1925, los autores fueron Enrique Broszeit y Juan Bautista Borra..Enviada por Enrique Mario Palacio a Fotos de Familia Diario La Capital
Playa Grande. Aerea de Bruno Bernardo Gelber. Decada del 30. Fotos de Familia del Diario La Capital
Imagen aérea del barrio de Playa Grande, década del 30. Enviada por José Alberto Lago para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de Playa Chica en la decada del 30. Imagen enviada por José Alberto Lago para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea del sector costero céntrico de Mar del Plata en la década del 30. Jose Alberto Lago para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea publicada por La Semana de Mar del Plata en la década del 20-30.Foto enviada por Miguel Torres para Fotos de Familia Diario La Capital
Vista aérea de la Playa de los Pescadores (hoy Las Toscas) en la década del 20-30. Enviada por José Alberto Lago para Fotos de Familia Diario La Capital
Vista aérea de La Perla en la década del 20-30. Imagen enviada por Jose Alberto Lago para Fotos de Familia Diario La Capital
Vista aérea de Mar del Plata en la década del 30. Imagen enviada por Jose Alberto Lago para Fotos de Familia Diario La Capital
Vista aérea del Golf Club. Se pueden ver muchas manzanas vacias. Postal de la década del 30. Imagen enviada por Jorge Ungaro para Fotos de Familia del Diario La Capital
Club House Golf Club Mar del Plata. Notese las manzanas vacias en el barrio de Playa Grande. Imagen gentileza Pasqualino Marchese.
Base Naval y Playa Grande. Decada del 30. Colección Jose Alberto Lago
 
Haremos un breve recorrido desde el despegue de la localidad como destino turístico, en las postrimerías del siglo XIX, hasta el ocaso de su cariz masivo que podemos datar hacia comienzos de la década de 1980. En este sentido, privilegiamos las tendencias generales de arribo de visitantes en relación con las superficies edificadas y las características de las construcciones realizadas. En este derrotero, la evidencia empírica recolectada indica que Mar del Plata experimentó un “boom de construcciones” desde el año 1937 pasando por diferentes etapas y acelerando su ritmo de crecimiento. hasta decaer en los años posteriores dando paso a la época llamada de crisis de la “ciudad de masas” (1980’-1990’).


Vista aérea de Mar del Plata en los primeros años de la decada del 30. Imagen enviada por Juan Carlos Fiorelli para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de Mar del Plata. Año 1936. Imagen gentileza Pasqualino Marchese

Vista aérea de Playa Bristol y Paseo general Paz. Diciembre 1938. Archivo General de la Nación..Enviada por Ignacio Iriarte para Fotos de Familia del Diario La Capital
Mar del Plata, foto aérea, diciembre de 1938. Foto Carnaghi. Archivo General de la Nación. Imagen gentileza Ignacio Iriarte para Fotos de Familia del Diario La Capital
Loma Stella Maris.vista aérea. Mar del Plata anuario,1939” .Ignacio Iriarte
Vista aérea de la ciudad 1938. Aporte Cristina Corsini para Fotos de Familia
Aérea de parte del Paseo Gral. Paz, anexo hotel Bristol y casco urbano hacia el sudoeste. Aporte: Pablo Manuel Arana para Fotos de Familia del Diario La Capital
Panorámica aérea del centro de la ciudad. Pablo Manuel Arana para Fotos de Familia del Diario La Capital
Sería la Ley Nacional de Propiedad Horizontal (1948) la que potenciaría el crecimiento vertical en el radio céntrico y residencial, aunque dicho desarrollo se basó en un proceso previo. Aclaramos esto porque varios autores se refieren exclusivamente a un “boom” supeditado sólo a las décadas de 1950 y 1960. Como hipótesis que discute esta postura, hablaremos del “boom horizontal” (1937-1950) y del “boom vertical” (1950-1970) como dos ciclos de un mismo proceso. Diferentes estilos arquitectónicos se sintetizaron de forma ecléctica dentro del radio urbano y actualmente conviven algunos de sus despojos, desde el pintoresquismo de la llamada Belle Epoque, el “estilo Mar del Plata” (1935-1950) coetáneo a la “arquitectura moderna” o “estilo internacional” y, posteriormente, los edificios en altura (junto a algunas torres), varios del “movimiento modernista”. 

Si bien, hacemos la salvedad, fue la demolición y el desmantelamiento de los grandes chalets (y/o de sus parques) de la primera hora los que permitieron la proliferación de los últimos. Alcanzado tal grado de verticalismo entre 1950-1970, las narraciones contemporáneas comenzaron a hablar de una “segunda fundación” de la ciudad. Empíricamente, lo que se dio fue una metamorfosis radical dada por la sustitución de los emblemas urbanos de la primera mitad de siglo, convirtiendo a la ciudad a todas luces en “moderna.

En un inicio, el ferrocarril había posibilitado el veraneo de clases sociales pudientes provenientes de Buenos Aires en sus grandes villas (cerca del mar y a lo largo de varios meses). Aquel proceso fue dejando imponentes chalets, de estilo arquitectónico ecléctico, que disfrutaban sus dueños como lugares de descanso y admiración del paisaje. La etapa fue conocida por los especialistas en arquitectura como la pintoresquista, la cual entrañó una identidad elitista acorde al perfil aristocrático de sus promotores. Consecutivamente a la Belle Epoque, durante los años veinte y treintas de forma paulatina se vislumbraron cambios en la naturaleza de los visitantes y migraciones de las capas altas a lugares de disfrute hacia el sector sur de playas. Sin dudas, la red vial ayudó a “democratizar” su llegada y el acceso al ocio.


Aérea de Mar del Plata, década del 50. Enviada por Fernando Poblet a Fotos de Familia del Diario La Capital
Aérea de Mar del Plata, década del 50. Enviada por Fernando Poblet a Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea tomada en la década del ’50, vemos de forma destacada la Plaza Colón de Mar del Plata. Juan Carlos Bargas para Fotos de Familia
Aérea de Mar del Plata, década del 50. Enviada por Fernando Poblet a Fotos de Familia del Diario La Capital

Aquí se advierten tres características de relieve en el espacio temporal: la construcción céntrica (modernas casas de apartamento, hoteles, reformas de comercios y demás edificaciones), excéntrica (construcciones suntuosas) y veraniega (villas y chalets). La oferta de alojamiento debía cubrir las nuevas exigencias y el alquiler (casas de renta, habitaciones en hoteles, chalets, etc.) se transformaría en el medio de su vehiculización. Asimismo, entre 1935 y 1950 se desarrolló en la localidad y otros asentamientos balnearios vecinos, como Miramar y Necochea, el denominado “Estilo Californiano o Mar del Plata”. Se trataba de una serie de viviendas unifamiliares cuyo volumen, popularización y características definieron gran parte de su espacio doméstico y morfología urbana. 

De esta manera, el chalet marplatense -que servía para vivir en invierno y alquilar en verano- estaba relacionado con las residencias veraniegas construidas durante las primeras décadas de la villa balnearia. La construcción de villas como antaño, según las nuevas formas de vacacionar y habitar la ciudad estable, parecía no resultar acorde a los cambios acaecidos, empero hacían frente a la demanda existente. En forma paralela, se difundió otro género de construcciones en las décadas de 1940 y 1950, marcado por el denominado “estilo moderno”. Presentaba una fachada particular de estilo naviero o marítimo con ventanas que mantenían el efecto y barandas de metal que bordeaban balcones y terrazas. Si bien tuvo cierto impulso, al relacionarse con el paisaje del  balneario, en viviendas de vacaciones y hoteles insignia, no se difundió como el caso del chalet.

Vista aérea de Mar del Plata tomada desde la costa de Punta Iglesia y La Perla. Década del 50. Enviada por José Alberto Lago a Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de las playas desde un ángulo original. Fines de la década del 50.  Enviada por José Alberto Lago a Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de Mar del Plata en la década del 50. Foto de Dmitri Kesell para revista Life. Década del 50”. Imagen enviada por Ricardo Brunelli a Fotos de Familia del Diario La Capital

La explosión edilicia sin  precedentes que tuvo lugar sobre todo en la primera etapa de la década de 1950, continuó con gran ritmo en la siguiente, disminuyendo hasta el fenómeno del “Rodrigazo”. El “boom horizontal” daría paso al “boom vertical” en las siguientes décadas. El ritmo de aumento seguido desde los primeros años de la década de 1950 destacaba a Mar del Plata sobre las demás ciudades del país. Mucho tuvo que ver el comienzo de la construcción masiva de casas colectivas mediante el sistema de propiedad horizontal. La ley nacional Nº 13.512 fue sancionada en 1948 y su puesta en vigencia marcaría un punto de inflexión en el uso y ocupación del suelo. 

Los primeros en ver el negocio que podría ser Mar del Plata fueron las empresas y profesionales de Buenos Aires. Así, el introductor de este nuevo sistema en la localidad fue la firma “Berner y Berner SA” a la que le siguieron algunas otras, a saber: Vilas y Etchegoyen, La Incorporadora SRL, Bruno y Cía., Administración Argentina de Edificación SA, Muttoni SRL, Mar del Plata Edificadora y Financiera, Guibert y Cía. SRL, Diego Pojmaevich, CAISA (Compañía Argentina Inmobiliaria SA), Mandelbaum, Feuer. De este modo, contratarían para los trabajos a las empresas constructoras familiares (en su mayoría, de proveniencia italiana), que ya venían desarrollándose en el rubro de los chalets y/o edificios de renta. Tras los primeros años de éxito, para la segunda mitad de la década de 1950 y principios de la siguiente los empresarios locales comenzaron a volcar su total estructura a las nuevas posibilidades. La fácil comercialización a cuotas fijas (sistema francés), ya desde la realización del foso de obra, permitía levantar numerosos edificios con gran rapidez generando ganancias netas y la proliferación de agentes inmobiliarios. 


Edificio que en construcción es el que se encuentra sobre la Galería de las Américas (San Martín y Córdoba), circa 1960. Imagen gentileza Nilda Lago para Fotos de Familia Diario La Capital
Torre de la Galería de las Américas, en la esquina de las calles San Martín y Córdoba. Arquitecto Antoni Bonet Castellana Año 1958-1962.
Las empresas locales más importantes fueron: Ballerio SCC, Bartolucci Constructora SRL, Bernasconi Hnos. SRL, Bolgeri y Cía. SRL, Cía. Marplatense de Construcciones, Compañía Edificadora Marplatense SA, Construcciones Mar del Plata SCA, Dazeo SA, DELCO S.C.A, Delli Zotti- Capurro SC, De Roni y Leofanti, De Zarro y Cía. SCA, Domingo Fiorentini y Hnos. SA, Enrique Umaran, Federico Saldarini y Cía., Fidel Marco, Fiorito Hnos., Generoso Becerro, Guarino SAICyC., Gutiérrez Hnos., Juan Levis y Hnos., Luis Bacco, Luis Fiorentini e Hijos S.A.C.I.F, Malzone y Castoirna, Constructora SCC, Mannelli Hnos., Marino Lorenzutti e hijos, Marino Segatti y Cía., Mástrangelo Hnos., Miconi y Costantino, Miorelli y Tiribelli, Montes y Mayorano, Nardacchione y Silva, Negri y Orsini, Nicolai y Tempone, Parolari e Hijos SCA, Pasolini Hnos., Pegoraro Hnos., Pulichino Hnos. y Cía. SCA, Rivera y García SA, Rojas SRL, Sarraino e Hijos, Sartora e Hijos. SA, Scheggia Hnos. SA, Soprano (Arturo y Francisco), TEKTON, Veramendi y finalmente Tiribelli Constructora.

La proliferación de edificios y algunas torres desde 1957, fue paralela a la acción de la “piqueta demoledora”, predominantemente, sobre las antiguas casonas (y jardines) de estilo normando y vasco, que habían servido como residencias veraniegas para las familias más acomodadas del país, y también sobre la gran cantidad de construcciones bajas existentes. “Por lo general los edificios que se construyeron en Mar del Plata en la década de 1960 tuvieron más pisos y mayor altura que los que se levantaron en Buenos Aires en la misma época”. Son ejemplo de ello, las torres: Galería Rivadavia (1957), Galería Eiffel, edificios Edén (1958), galería de las Américas (1959), edificio Cosmos (1964), edificio Demetrio Elíades (1969).
 
Año 1957 Edificio Torre Galerias Rivadavia (Rivadavia y San Luis) de Antonio Bonnet en plena construcción. Imagen gentileza Cristina Corsini para Fotos de Familia Diario La Capital

Edificio Eden. Iniciado en 1958 y finalizado en 1962 ubicado en Bolivar y Buenos Aires. Proyecto Juan Antonio Dompé y construido por DELCO SCA
Edificio Eden. Iniciado en 1958 y finalizado en 1962 ubicado en Bolivar y Buenos Aires. Proyecto Juan Antonio Dompé y construido por DELCO SCA

Esta dinámica pudo ser un corolario de los procesos socio-económicos que estaba viviendo la ciudad y el país: por un lado, una parte de la élite en decadencia y económicamente desmembrada que prefirió vender a bajo costo sus propiedades y/o sus parques (algunas abandonadas) en Mar del Plata, rematándose el conjunto de herrajes, aberturas y ornamentos que habían embellecido sus fachadas e interiores. En este sentido, había cierta facilidad de acceder a los lotes a bajo  precio (en ciertas zonas) y un optimismo en la opinión pública, aunque con el recelo de pocos sectores preservacioncitas, en apoyo al “progreso hacia las nubes” y un cambio del histórico rostro de la ciudad.


Aérea del sector céntrico. Fotografía tomada en 1958 por Dmitri Kessel para la revista Life. Enviada por José Boesmi para Fotos de Familia del Diario La Capital
Aérea del sector costero céntrico. A la derecha el Club Mar del Plata. Fotografía tomada en 1958 por Dmitri Kessel para la revista Life. Enviada por José Boesmi para Fotos de Familia del Diario La Capital
Panorámica aérea desde Punta Iglesia. Década del 60. Foto de Eduardo Riggio enviada por José Alberto Lago para Fotos de Familia del Diario La Capital
Panorámica aérea Plaza Colon. Fotógrafo Armando Mazza (Galeria Rivadavia). Decada `60”. Se destaca el Palacio Eden. Enviada por Enrique Mario Palacio a Fotos de Familia del Diario La Capital
Panorámica aérea Edificios. Fotógrafo Armando Mazza (Galeria Rivadavia). Decada `60”. Enviada por Enrique Mario Palacio a Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de la ciudad. Annemarie Heinrich. 1940-60. Proyecto Archivos en peligro. Biblioteca Británica
Aporte Cristina Corsini para Fotos de Familia Diario La Capital
Cabo Corrientes.Foto Aérea fines de los años 60.Folleto Direccion de Turismo Gral Pueyrredon. Imagen gentileza Ignacio Iriarte para Fotos de Familia Diario La Capital.
El Mirador Cabo Corrientes de Domingo Fiorentini en construcción. Proyecto de Debora Laroslavschi de Di Veroli. Foto enviada por Anselmo Vita a Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de Cabo Corrientes. Edificio El Mirador Cabo Corrientes terminado. Imagen enviada por José Alberto Lago a Fotos de Familia del Diario La Capital


En rigor, existió una mezcla casi total de las construcciones estacionales y permanentes sin seguir un patrón de sustentabilidad arquitectónica. Este fenómeno de valorización inmobiliaria trascendió el radio céntrico, manifestado en la gran cantidad de loteos que se realizaron en los sectores alejados y la periferia: lo que dio nacimiento a nuevos barrios donde se instalaría la clase media baja y los trabajadores. Asimismo, dada la avanzada de la propiedad horizontal, y la forma en que la clase media argentina podía acceder a la propiedad, el sector hotelero tradicional sufrió una drástica depresión. 


Vista aérea de Playa Grande. Decada del 60. Imagen enviada por Néstor Sagasti para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de Playas y Casino. Año 1961.Ladislao Trakal para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea desde Punta Iglesia en la década del 60. Se observa el Hotel Nogaró. Postal enviada por José Alberto Lago. para Fotos de Familia del Diario La Capital
Aérea sector céntrico. Año 1959. Enviada por José Alberto Lago para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aerea. Año 1964.. Imagen tomada por Pedro Alcalde para Fotos de Familia Diario La Capital
Edificio Cosmos en plena construcción. Enviada por Alicia Gordon para Fotos de Familia del Diario La Capital
Imagen superior edificio “Palacio Cosmos” en etapa de construcción del Arq. Juan Antonio Dompé . Año 1964. Imagen enviada por Julian Mendozzi para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de Playa Las Toscas. Año 1964. Enviada por José Alberto Lago  para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista Panorámica. Edificio “Cosmos” terminando y sin el Edificio “Demetrio Eliades”. Enviada por Enrique Mario Palacio para Fotos de Familia del Diario La Capital
Avenida Colon, década del `60, el edificio “Cosmos” en su etapa final de construcción”. Enviada por Enrique Mario Palacio para Fotos de Familia del Diario La Capital

Ello estuvo acompañado de otra competencia como lo fue la hotelería sindical de los años sesentas. Los índices alcanzados en construcciones realizadas fueron espectaculares y no se volverían a repetir. El fin de esta supuesta “edad de oro” vino de la mano de un cambio de rumbo en la política económica del  país y el nuevo contexto socio-cultural.


Construcción del edificio Bristol Cénter. Década del 70. Imagen enviada por Roque Martínez para Fotos de Familia del Diario La Capital
Aérea de Mar del Plata en la década del 70. El Bristol Center en construcción. Imagen enviada por Roque Martínez para Fotos de Familia del Diario La Capital
Playa Popular, año 1968. Al fondo, el edificio Demetrio Elíades en construcción. Imagen enviada por Pablo Valaco  para Fotos de Familia del Diario La Capital
Edificio Demetrio Elíades en construcción. Empresa DELCO. Año 1969.
Construcción del edificio Demetrio Elíades (Havanna). Colección Registros Urbanos”. Simón Uriol para Fotos de Familia del Diario La Capital
Foto aerea del Edificio Cosmos y Demetrio Elíades. Decada del 70. Pedro Alcalde para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea Mar del Plata, a principios década del 70. Aporte de Miguel Angel Martins para Fotos de Familia del Diario La Capital
Panoramica de Mar del Plata. Año 1969. Imagen enviada por Juan Enrique Gilardi para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de Avenida Colón. Año 1974. Postal enviada por Alberto José Lago para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista aérea de Plaza Colón, década del 70. Postal enviada por José Alberto Lago para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista panoramica de la ciudad tomada desde la loma de Stella Maris en la actualidad. Imagen enviada por Ramonet para Fotos de Familia del Diario La Capital
Vista panorámica de la ciudad hacia el sur, al fondo la costa sobre el mar argentino y la ciudad de Miramar. Fotografia de Marcos Alvarez para Flickr

Conclusiones

Al comparar las cifras registradas por las estadísticas oficiales con otras localidades, durante el periodo estudiado, la relación resultante (coeficiente) entre el número de habitantes estables y la cantidad de obras ejecutadas fue atípica: resultado de la simbiosis entre la construcción privada, el turismo y un “mercado inmobiliario del ocio” que fue el más importante del país.

No sólo ello, existieron periodos que no se condijeron con el comportamiento general del sector a nivel nacional en cuanto a la permanencia de un nivel sostenido de actividad. El boom de construcciones de la ciudad tuvo diferentes etapas: una etapa horizontal (1937-1950) y otra etapa vertical (1950-1970). Aunque la dinámica de la edificación entraría en crisis recién a partir del año 1981, su oferta edilicia fue de acuerdo a las demandas que le fueron imponiendo las diferentes clases sociales que se bañaron en sus playas.


Fuentes:
Basado en el trabajo denominado: “Mar del Plata, el mercado inmobiliario del ocio. La industria de la construcción entre 1930 y 1981” por Víctor Pegoraro.